Cessione immobili tra ex senza notaio alle Sezioni unite

Il Sole 24 Ore – Saranno le Sezioni unite a stabilire se il trasferimento immobiliare tra coniugi ed ex coniugi sotto la supervisione del giudice è valido anche senza «la verifica di conformità ipocatastale da parte del notaio». La Cassazione (ordinanza interlocutoria 3089), consapevole dell’impatto che l’interpretazione delle norme potrebbe avere, rimette la questione alle Sezioni unite. I giudici erano chiamati a decidere sul ricorso proposto da due coniugi contro la sentenza della Corte d’Appello secondo la quale la sentenza di divorzio, pronunciata su ricorso congiunto delle parti, non poteva contenere una clausola con la quale si metteva in atto un trasferimento immobiliare, ma solo l’impegno preliminare di vendita o di acquisto. Ad avviso della Corte territoriale le parti non potevano trasferire il diritto reale senza che le dichiarazioni contenute nell’atto, dall’identificazione catastale, alla conformità di dati catastali e planimetrie, fossero verificate dal notaio prima della stipula. Una decisione che, ad avviso dei ricorrenti, violava il diritto al “patto” patrimoniale riconosciuto anche dalla legge sulla negoziazione assistita.

La Sezione remittente ricorda che sull’inderogabilità i giudici di merito non sono univoci. È infatti seguita l’opzione della legittimità dell’accordo traslativo anche attraverso un ausiliario del giudice, secondo le indicazioni contenute in un albo istituito “ad hoc” dal Tribunale, previo accordo con il Consiglio dell’ordine degli avvocati, fissato in un protocollo comune, come accade al tribunale di Bologna.

La norma che ha creato il contrasto è il comma 14 del Dl 78/2010 (convertito nella legge 122/2010). La diversità di lettura riguarda la funzione del controllo notarile per la validità dell’atto. Da una parte si ritiene che la norma, nei primi due periodi, fissi dei requisiti dell’atto a pena di nullità e in particolare la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali che può essere sostituita da una dichiarazione rilasciata da un tecnico abilitato. Nell’ultimo periodo è previsto il controllo di conformità dei dati da parte del notaio ma non la nullità se non c’è l’ ulteriore verifica.

Su questa via – fanno notare i giudici – si muovono anche le norme sulla negoziazione assistita che, anche se non applicabili ai conflitti familiari, sembrano escludere la necessità del ricorso all’atto pubblico davanti al notaio.

«È interesse delle parti – si legge nell’ordinanza di remissione – riuscire a predeterminare un accordo separativo o divorzile che regoli nel modo più completo possibile le conseguenze economico patrimoniali della decisione di interrompere e sciogliere il vincolo coniugale, senza dilatazioni temporali e senza aggravi di spesa dovuti alla stipula successiva del rogito davanti al notaio». Questo mentre nel provvedimento impugnato viene esposta in maniera esauriente l’opinione contraria basata sull’ intervento del notaio, insostituibile e indispensabile, per la validità e la legalità dell’atto. Una conclusione raggiunta di recente dalla Cassazione, con la sentenza 1202/2020 (si veda «Il Sole 24 Ore» del 29 gennaio. Ora l’ultima parola spetta alle Sezioni unite.